Alquilar una propiedad no consiste solamente en acordar un precio y una fecha de ingreso. Antes de firmar, propietario e inquilino deberían verificar documentación, garantías, estado del inmueble y, especialmente, qué establece el contrato sobre las obligaciones de cada parte.
En Argentina, el marco de las locaciones cambió significativamente en los últimos años. Actualmente las partes cuentan con mayor libertad para acordar aspectos como el plazo, la moneda, el depósito y el mecanismo de actualización del alquiler.
Por eso, entender qué se está firmando es más importante que nunca.
¿Qué requisitos suelen pedir para alquilar?
Los requisitos dependen del propietario y de las características de cada operación, pero normalmente se solicita documentación que permita acreditar la identidad del inquilino, su capacidad de pago y una garantía suficiente.
Habitualmente pueden solicitarse:
DNI de quienes firmarán como locatarios.
Constancia de CUIT o CUIL.
Comprobantes de ingresos.
Recibos de sueldo o certificación de ingresos en caso de trabajadores independientes.
Referencias personales o comerciales, cuando corresponda.
Garantía propietaria, seguro de caución, fiador u otra garantía acordada entre las partes.
Depósito en garantía.
Primer período de alquiler.
Honorarios inmobiliarios cuando correspondan según la jurisdicción y operación.
No todas las operaciones requieren exactamente lo mismo. Una propiedad de alto valor, por ejemplo, puede requerir una evaluación patrimonial diferente a la de un alquiler residencial tradicional.
¿Qué tipos de garantía pueden utilizarse?
La garantía busca proteger al propietario frente a un eventual incumplimiento del contrato.
Una de las alternativas tradicionales es la garantía propietaria, mediante la cual se presenta un inmueble como respaldo. En estos casos es importante verificar la titularidad y situación jurídica de esa propiedad mediante la documentación e informes correspondientes.
También existen los seguros de caución, ofrecidos por compañías que evalúan previamente al potencial inquilino y garantizan determinadas obligaciones frente al propietario.
Otra posibilidad es incorporar uno o más fiadores solidarios, quienes asumen contractualmente determinadas obligaciones en caso de incumplimiento del locatario.
El tipo de garantía, sus condiciones y alcance deberían quedar claramente identificados en el contrato.
El contrato: qué debería quedar establecido
El contrato de locación debe realizarse por escrito.
Como mínimo, debería identificar correctamente a las partes y al inmueble, y establecer con claridad las condiciones económicas y operativas de la locación.
Entre los puntos más importantes se encuentran:
1. Plazo del alquiler
Actualmente las partes pueden establecer libremente la duración del contrato. Si se trata de vivienda permanente y no se establece expresamente un plazo, el Código contempla un plazo de dos años.
Por eso es fundamental que las fechas de inicio y finalización estén expresamente indicadas.
2. Precio y moneda
El contrato debería especificar el valor inicial del alquiler y la moneda en la que deberá abonarse.
Actualmente puede pactarse el alquiler tanto en pesos como en moneda extranjera. Si se acuerda una determinada moneda, el régimen vigente establece que el locatario debe cumplir el pago en la moneda pactada, salvo que las propias partes establezcan otra alternativa.
3. Mecanismo de actualización
Otro punto fundamental es establecer cómo evolucionará el alquiler durante el contrato.
Las partes pueden pactar un mecanismo de actualización y elegir el índice correspondiente dentro de los límites legales aplicables.
Por ejemplo, el contrato debería indicar claramente:
Alquiler inicial: $X
Actualización: cada X meses
Índice utilizado: el que hayan acordado las partes
Fecha del primer ajuste: XX/XX/XXXX
No debería quedar ambiguo cómo se calculará el próximo alquiler.
Depósito en garantía
El depósito funciona como respaldo frente a determinadas obligaciones del locatario, como daños al inmueble u obligaciones pendientes al finalizar la locación.
Actualmente las partes pueden determinar el monto y la moneda del depósito, además de establecer contractualmente cómo deberá ser devuelto al finalizar la relación.
El contrato debería indicar específicamente:
monto entregado;
moneda;
condiciones de devolución;
momento de devolución;
situaciones en las que pueden realizarse descuentos;
tratamiento de servicios o gastos pendientes de facturación.
Esto evita discusiones al momento de devolver la propiedad.
Expensas, servicios e impuestos
Es importante definir quién será responsable de cada gasto.
El contrato debería contemplar, según corresponda, electricidad, gas, agua, internet, expensas, tasas municipales, impuesto inmobiliario, mantenimiento de jardín y pileta y otros servicios vinculados a la propiedad.
En casas dentro de barrios cerrados o countries esto resulta especialmente importante, porque pueden existir gastos adicionales relacionados con mantenimiento, membresías, servicios internos o consumos particulares.
No conviene limitarse a una cláusula genérica. Cuanto más clara sea la distribución de gastos, menor será la posibilidad de conflictos posteriores.
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