Comprar una propiedad para alquilar vuelve a ser una alternativa interesante para muchos inversores. Pero antes de evaluar una oportunidad hay una pregunta fundamental: ¿cuánto rinde realmente el capital invertido?
En 2026, la rentabilidad bruta promedio de un departamento destinado a alquiler tradicional se encuentra cerca del 5,9% anual en CABA y GBA Norte. Esto significa que, sin considerar gastos ni valorización de la propiedad, se necesitan aproximadamente entre 17 y 18 años de alquiler para recuperar el valor de compra.
¿Cómo se calcula la rentabilidad?
La cuenta básica es sencilla:
Alquiler anual ÷ valor de la propiedad × 100
Por ejemplo, una propiedad valuada en USD 200.000 que genera el equivalente a USD 1.000 mensuales produce:
USD 12.000 de alquiler anual ÷ USD 200.000 = 6% de rentabilidad bruta anual.
Pero ese 6% no es necesariamente lo que termina recibiendo el propietario.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
Para conocer el rendimiento real hay que descontar períodos sin inquilino, mantenimiento, reparaciones, gastos que correspondan al propietario y otros costos asociados.
Por eso, una propiedad con una rentabilidad bruta del 6% anual puede terminar generando aproximadamente un 4% a 5% neto, dependiendo de sus gastos y nivel de ocupación.
Como referencia, estimaciones de mercado para 2026 ubican el rendimiento neto de muchas propiedades residenciales alrededor del 3% al 5% anual en dólares.
¿Dónde están las mayores rentabilidades?
El precio de alquiler más alto no necesariamente produce la mejor inversión.
En julio de 2026, la rentabilidad bruta promedio alcanzó aproximadamente:
GBA Norte: 5,96% anual
GBA Sur: 6,91% anual
GBA Oeste: 7,38% anual
Dentro de una misma zona también existen diferencias importantes. Los mercados premium suelen tener valores de compra mucho más altos y, por lo tanto, menor rentabilidad porcentual.
Un buen ejemplo es Nordelta, donde la rentabilidad se ubicó alrededor del 4,4% anual, mientras algunas localidades de GBA Norte superaron el 8%.
Esto no significa necesariamente que la propiedad con 8% sea una mejor inversión. Una propiedad premium puede ofrecer menor renta pero mayor estabilidad, liquidez o potencial de valorización.
¿Y las casas?
En casas, especialmente dentro de barrios cerrados, el análisis requiere mirar más variables.
Una casa de USD 400.000 alquilada por el equivalente a USD 2.000 mensuales genera USD 24.000 anuales, es decir, aproximadamente 6% bruto anual.
Si la misma propiedad se alquila por USD 1.500 mensuales, la renta cae al 4,5% anual.
Además, una casa suele tener mayores costos de mantenimiento que un departamento: jardín, pileta, pintura, instalaciones y reparaciones pueden reducir el retorno neto.
En propiedades amobladas o de características premium puede obtenerse una renta superior, aunque también aumenta la inversión inicial y el costo de mantener el inmueble en condiciones.
La renta es solamente una parte del retorno
Una inversión inmobiliaria tiene dos posibles fuentes de rendimiento:
Renta: lo que genera mensualmente el alquiler.
Valorización: el aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo.
Una propiedad que genera un 5% anual de renta y además aumenta su valor un 3% en dólares durante ese período habría producido, en términos simplificados y antes de gastos, un retorno total cercano al 8%.
Por eso, buscar exclusivamente la propiedad con mayor porcentaje de alquiler no siempre es la mejor estrategia.
En Mobi Prop analizamos cada inversión considerando precio de entrada, alquiler esperado, gastos, demanda, potencial de valorización y facilidad de reventa. El objetivo no es simplemente encontrar una propiedad que se pueda alquilar, sino entender qué retorno puede generar realmente el capital invertido.
Mobi Prop
